עירית רמת גן נ' חניון רמת-גן בע"מ

החלטה

(בקשת רשות להתגונן)

התובעת הגישה כנגד הנתבעת תביעה על סך 244,565 ₪ (קרן ליום 21.6.09) בגין חיובי ארנונה ומים לנכס המצוי ברח' הרא"ה 2 ברמת גן. המדובר בחניון תת קרקעי בקומת מרתף תחתונה אשר הנתבעת הינה הבעלים הבלתי רשומים והמחזיקה שלו (להלן – הנכס).

טענות הנתבעת

הנתבעת טוענת כי הנכס נרכש ביום 11.11.1964 בין בעלי מניותיה לבין המוכרים. הוא שימש בעבר חניון והינו חלק מבנין המשמש ו/או המיועד לשמש למסחר, חניה, משרדים ומגורים. לפי תוכניות בנין עיר החלות על האיזור, יועד חלק מהשטח בו מצוי הנכס לדרך חדשה, אך הנכס נבנה קודם לפרסום התוכנית. לאחר רכישת הנכס התגלעו מחלוקות בין הנתבעת לבין המוכרים לאור סירוב התובעת לאפשר ניהול חניון בנכס ורצונה להפקיע חלקים ממנו. בין הנתבעת לבין התובעת נערך הסכם ביום 5.3.1972 לפיו התחייבה התובעת כי הנכס לא יהא צפוי להפקעה.

מוסיפה וטוענת הנתבעת כי מזה שנים רבות, הנכס אינו משמש כחניון ולא נעשה בו שימוש כלשהו, בין היתר מחמת שהתובעת הציבה בפני הנתבעת תנאים מיוחדים לקבלת רישיון עסק הכרוכים בעלות כספים גבוה, כך שלנתבעת לא היתה כדאיות כלכלית להשקיע את הסכומים הנדרשים. הנכס נותר הרוס ומבחינת מצבו הפיזי אי אפשר לשבת ו/או להתשמש בו, ובין היתר גם בשל הסכומים הגבוהים הנדרשים לשם השמשתו (ראו חוו"ד שמאי ומהנדס שצורפו לבקשה מטעם הנתבעת).

עוד טוענת הנתבעת כי התובעת מודעת למצבו זה של הנכס מאחר שחלק ממשרדיה מצויים בבנין בו מצוי הנכס. אינדיקציה למודעותה יש בתכתובות ומסמכים שונים אותם צירפה הנתבעת לבקשה, ובכללם: דו"ח ביקורת בעסק מיום 21.10.2001 ממנו עולה כי הנכס סגור ואינו פועל; הוראה ממנהל הפיקוח העירוני מיום 7.11.2001 לנעול את החניון ולמנוע כניסה אליו; מסמך היחידה האזורית לאיכות הסביבה מיום 22.11.2001 ממנו עולה כי הנכס הרוס וכל הכרוך בהשמשתו; מכתב מנהל היחידה לרישוי עסקים מיום 14.7.05 לפיו הנכס אינו פעיל; מכתב המחלקה המשפטית מיום 3.11.05 כי קיימים סכסוכים בין הנתבעת לבין מפעילי החניון; מכתב הממונה על מבנים מסוכנים מיום 9.11.05 בדבר מצב הנכס. צריכת המים אפסית, והדבר מלמד על אי שימוש.

בקשה להארכת רישיון העסק של החניון משנת 2008 סורבה מאחר והתובעת טענה כי הוא נבנה ללא היתר בשטח המיועד לדרך לפי התב"ע. התובעת חייבה את הנכס בארנונה מזה שנים רבות למרות שהיתה מודעת למצבו הפיזי של הנכס ולעלות הגבוהה של השמשתו ולא העניקה פטור מתשלומה; התובעת מחייבת את הנכס בתעריף משרדים, שירותים ומסחר, אך בפועל הנכס אינו משמש או מיועד לשמש לייעודים אלו.

הצדדים הסכימו כי המצהיר מטעם הנתבעת לא ייחקר והם יסכמו את טענותיהם בכתב. סיכומים הוגשו וכל צד פרס בהרחבה את טיעוניו המשפטיים והציג אסמכתאות, זה בכֹה וזה בכֹה.

למעשה, עיקר הגנתה של הנתבעת מבוסס על סעיף סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], התשכ"ד-1964, הקובע כי "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".

בסוגיה זו קבע בית המשפט העליון הלכה מחייבת, במסגרת ברמ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה, שעיקריה כדלקמן: די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. לעניין החבות בארנונה, קובע מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום. העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא האם "כדאי" להביא לשינוי במצבו. הנסיבות שבהן הגיע הבניין למצבו - אף אם ב"אשמת" הנישום - אינן מעלות ואינן מורידות. כל עוד הנישום "מסיבותיו שלו" אינו נוקט באותם צעדים ומצבו של הבניין נותר בלתי ראוי לשימוש - אין לחייבו בארנונה. די בכך שהבניין כעת אינו ראוי לשימוש ואין למנוע את הפטור מאחר שייתכן כי הנישום "תרם" להגעת הבניין למצבו הנוכחי או מאחר שהנישום אינו נוקט צעדים כדי "להוציא" את הבניין ממצבו הנוכחי, שכן, ובהסתמך על הלכה קודמת, אדם שהתנהגותו פוטרת אותו ממס, הריהו פטור, אפילו כיוון את התנהגותו לתוצאה זו. אם אין מדובר בחובה להפוך את הבניין לראוי לשימוש והבניין נותר בלתי ראוי לשימוש ממילא לא מתקיימת לגביו הזיקה הנדרשת בין השימוש בבניין ולמצער, אפשרות השימוש וההנאה משירותי הרשות לבין תשלום ארנונה. אשר למבחן הראוי להכרעה בשאלת תחולת סעיף 330 הנ"ל, נקבע כי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר, ובמקרים מסויימים "אפורים" יש לעשות שימוש בשכל הישר. אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, והנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

מן הכלל אל הפרט: אנו מצויים בשלב הבקשה למתן רשות להתגונן, ובית המשפט צריך להשתכנע כי בידי הנתבעת הגנה אפשרית, ולו דחוקה. די בקצה חוט על מנת ליתן את הרשות המבוקשת. בית המשפט אינו צריך לקבוע ממצאים ואינו צריך להכריע בין טענות הצדדים בשלב זה. שאלות אלו יש להותיר להכרעת בית המשפט בהליך העיקרי.

בחוו"ד השמאי שצורפה (ביקורו בנכס היה ביום 21.10.09) תואר החניון כסגור זמן רב וכי יש בו פסולת רבה מפוזרת ותשתיות לקויות רבות וחסרות. בסעיף 7 לחוות הדעת מתאר השמאי את העלויות והעבודות הנדרשות לשם השמשת החניון כדי שיוכל לתפקד. השמאי גם מציין כי על אף שלפני שנים רבות היתה הסכמה בין הצדדים כי שטח החניון לא יופקע, הרי שבתוכניות מאוחרות יותר להסכמת הצדדים, שוב יועד חלק משטח הנכס להפקעה, ונכון לעתה אין ביטחון מהו הייעוד לשימוש בנכס ומה יהא עתידו. לפיכך, וככל שייעודו של הנכס הוא חניון הרי שלאור המצב הפיזי אותו מתאר השמאי נראה כי יש לנתבעת הגנה לכאורה כי לא ניתן לעשות שימוש בנכס לפי ייעודו.

מדו"ח משטרה ודו"ח מח' רישוי עסקים עולה כי בחניון נערמת אשפה רבה והוא מהווה מפגע וסיכון, כלומר, אינו משמש לייעודו. גם ממכתב העיריה מיום 9.11.05 מהממונה על מבנים מסוכנים אל אדריכל העיר עולה כי החניון אינו מתפקד, רצפת החניון בחלקה הגדול משובשת, קיימת הזנחה ולכלוך ואין חיבורי מים וכיבוי. ודוק: על אף שהיתה קיימת אפשרות ליתן לנכס רישיון עסק מסוג חניון (ר' גם מכתב היחידה האזורית לאיכות הסביבה) עדיין, לפי הלכת המגרש המוצלח, אין הנתבעת הנישומה חייבת לפעול להשמשת החניון, שכן, כל עוד הנישום "מסיבותיו שלו" אינו נוקט באותם צעדים ומצבו של הבניין נותר בלתי ראוי לשימוש - אין לחייבו בארנונה.

במכתב אגף ההנדסה מיום 5.2.2009 נכתב כי הבקשה לרישיון עסק סורבה מאחר ואין היתר כדין וכי ייעוד השטח הוא דרך ציבורית. עולה אם כן, ממכתב העיריה עצמה כי אין כל יכולת להפעיל את החניון כחניון, ולא ברור מתי וכיצד ישונה ייעוד השטח. נראה כי אכן קיים חוסר ביטחון וודאות באשר לייעוד השטח אל מול השימוש האפשרי בו היום.

לאור האמור לעיל, ובשים לב להלכה המשפטית, הנתבעת זכאית לברר את טענותיה ולהוכיח את טענת הפטור כמו גם את משך הזמן שבו לא ניתן היה לעשות שימוש בנכס (ומנספחי הבקשה נראה כי מדובר לכאורה, בתקופה ארוכה למדי).

מחלוקת נוספת היא היא האם הסמכות לדון בטענות לפי סעיף זה היא ייחודית לועדת הערר, לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, או, שמא גם לבית המשפט סמכות לדון בטענות הנגזרות מהסעיף, וזאת כאמור בסעיף 3(ג) לחוק הערר המאפשר העלאת טענה ברשות בית המשפט. אף שהתובעת טענה כי הנתבעת לא ביקשה במפורש רשות מבית המשפט, הרי שלא מצאתי לדקדק ולדרוש כי הנתבעת תבקש רשות זו במילים מפורשות; די בכך שהעלתה את טענותיה במסגרת הבקשה לרשות להתגונן באופן המאפשר להסיק מהתשתית העובדתית שבבקשה טענת הגנה לפי סעיף 330 האמור. על כן אני רואה את הנתבעת כמי שביקשה רשות כאמור בסעיף 3(ג) לחוק הערר.

בפרשת המגרש המוצלח אמר בית המשפט, כדלקמן:

"כמו כן אבקש להותיר בצריך עיון את השאלה מיהי הערכאה המוסמכת לדון בעניינו של סעיף 330. על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר) מוגבלת סמכותה של ועדת הערר לדון בטענות מסויימות המפורטות למעשה בסעיף 3(א) לחוק הערר. בפסיקת  הערכאות הדיוניות ניתן למצוא הכרעות סותרות בשאלה האם הכרעה בדבר תחולתו של סעיף 330 באה בגדרי סעיף 3(א) האמור (ראו: עת"מ (מינהליים ת"א) פלסטיקס חיפה בע"מ נ' עיריית עכו, פסקה 10 ([פורסם בנבו], 4.9.2008) (השופטת ב' בר זיו); עת"מ (מינהליים ירושלים) 8059/08 טוויל נ' עיריית ירושלים, פסקה 3 ([פורסם בנבו], 4.5.2008) (הנשיאה מ' ארד); עניין ימין משה, בפסקה 12; עניין כדורי מילניום בע"מ, בפסקה 13; כן ראו בש"א (שלום ת"א) 159034/05 עיריית הרצליה נ' מיכקשוילי ([פורסם בנבו], 16.5.2005) (השופט מ' קליין)). בעניינו כל ההליכים החלו בועדת הערר ואף אחד מהצדדים לא טען בעניין הסמכות. כשלעצמי ומבלי לקבוע מסמרות בדבר נוטה אני לדעה כי הדבר אכן מצוי בסמכותה של ועדת הערר מה גם שמדובר בבדיקה עובדתית לגביה זו  הערכאה המתאימה. ואולם, כאמור, מאחר שהעניין לא נדון לפנינו ולא נשמעו בו טענות אמנע מהכרעה בו ואבקש להותירו בצריך עיון".

הנה כי כן, בית המשפט העליון עצמו ער לכך כי קיימות פסיקות סותרות באשר לשאלה האם הפניה לפי סעיף 330 היא בסמכותה הייחודית של ועדת הערר או, דילמא, שגם בית המשפט מוסמך לדון בטענה. אף שבית המשפט העליון נוטה לדעה כי הדבר הוא בסמכות ועדת הערר, הרי שבאותה פרשה לא הכריע בדבר, והסוגיה נותרה במחלוקת בפסיקה. במקרים שכאלו, נוכח העדר פסיקה חד משמעית, ומאחר וקיימת מחלוקת פוסקים בסוגיה, זכאית הנתבעת ליהנות מהספק גם בנקודה זו.